購入の準備と計画|首都圏の不動産投資なら株式会社クリスティ

TOP > 購入の準備と計画

購入の準備と計画

ある程度、購入する売りアパート物件が絞れた段階で、今後の計画を練っていきます。
この準備次第で、資金形成に大きな影響が出てきます。

収支計画

売りアパート物件が決まったら、今後どのくらいの収入と支出があるのか、予測できる範囲での計画を立てます。融資を受ける際にも必要となるので必ず収支計画を作成します。アパート経営を始める前の段階では、空室率を高めに設定しておきます。新築時から建て替えを迎える時期までは長い期間に渡り、時代も変化していきますので入居率は必ずしも一定ではありません。一般的に年数が経つごとに悪くなることを想定します。

更新料・礼金

売りアパートの収入の大半は家賃です。それ以外では、更新料・礼金も重要な収入となります。更新料や礼金の値段設定も慎重に行いましょう。最近は礼金をゼロとするアパートが増えています。更新料をゼロにするケースもあります。アパート経営者にとっては減収となりますが、入居者にとっては魅力的な状況なので、入居者は集めやすくなります。

家賃の値上げ・値下げ

家賃の値上げを行う場合は、近隣の家賃相場が目安となります。中古物件の場合、値上げは難しいと思ってよいでしょう。値下げに関しては、空室率がどの程度なのか、どう推移しているのかを冷静に見極めて、空室率が高まっているなら、値下げも検討しましょう。値下げを行うと減収にはなりますが、入居率は格段に高まります。

その他の固定支出

その他にも売りアパートには、固定的な支出が伴います。

  • 租税公課
  • 通路、廊下などの電気代
  • 入居者が退去した際のカギの交換
  • リフォーム・修繕費用
  • 火災保険料

特に大きな収出として外壁や内装のリフォームがあげられます。10数年後を想定して、積み立てを行う計画を立てましょう。