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購入の流れ

購入の流れ

売りアパートご購入に関する、収集から契約・決済までの流れを説明します。

1.物件を見る

満室の場合は中を見る事が出来ないので、外観で判断する。
空室が有れば、鍵の手配をして中を見る事が出来る。

2.気に入れば諸条件の交渉

購入申し込み書(買付け)を書く。
売主へ何処の誰が幾らでどの様な条件(現金orローン)で買うかなどを記載して売主へ提出。

3.諸条件が折り合えば契約

値段等が折り合えば、売主、買主の都合を調整して契約。

4.ローンの申し込み

契約終了後、売買契約書・重要事項説明書・登記簿謄本・公図・建物図面・測量図等を用意して銀行にローン申し込みを行う。
審査には2週間〜1ヶ月はかかります。

5.ローンの内定

銀行と金銭消費貸借契約(金消契約)を行う。
決済日の決定、売主、買主、司法書士、銀行等の予定を調整する。

6.決済日

決済日からオーナーになります。
家賃等も日割りにて清算いたします。

※現金での購入の場合は4、5は省略されます。

購入・投資シミュレーション

実際に売りアパートに投資を行う際、どの銀行でどのような融資が受けられるのでしょうか。
手持ち金額が1000万円だった場合の一例をシミュレーションしてみましょう。
設定:手持ち金額 1000万円

各銀行のケース

都市銀行の場合
  • 売買価格か銀行評価価格の上限7割と言われています。
  • 諸経費(銀行事務手数料、保証料、登記費用、火災保険料、仲介手数料等)は売買価格の約1割かかります。
  • 購入出来る金額は3000万円位の物件になります。
  • 融資期間は耐用年数から築年数を差引いた残存期間です。
耐用年数:
木造
22年
重量鉄骨
34年
RC造
47年

  • 年利 : 2.375%(平成18年9月現在)
スルガ銀行の場合
  • 売買価格か銀行評価価格の上限9割と言われています。
  • 諸経費は同じ1割程かかります。
  • 購入出来る金額は1億円位の物件になります。
  • 融資期間の縛りは特に有りません。
  • 築年数にかかわらず木造でも25年間融資可能です。
  • 年利 : 4.5%(平成18年9月現在)

金額・年数のケース

1.借入金額1000万円 、借入期間10年で借りた場合の月々の返済
  • 都市銀行
月々の返済額
93,703円
  • スルガ銀行
月々の返済額
103,639円

差額9,936円/月々
年利が4.5%と聞くと金利が高いとイメージされがちですが、実際の返済額では、1万円以下の違いです。
2. 3000万円 (木造築10年)の物件を購入した場合
  都市銀行の場合 スルガ銀行の場合
手持ち 1000万円 1000万円
購入物件 3000万円 3000万円
利回り 10% 10%
月々収入 25万円
借入額 2000万円 2000万円
借入期間 12年 25年
金利 2.375%
4.5%
月々返済 159,756円 111,167円
手取り収入 90,244円 138,833円
※金利は平成18年9月現在のもの
3. 1億円(木造築10年)の物件を購入した場合
  スルガ銀行の場合
手持ち 1000万円
購入物件 1億円
利回り 10%
月々収入
借入額 9000万円
借入期間 25年
金利 4.5%
月々返済 500,250円
手取り収入 333,083円
※金利は平成18年9月現在のもの
手持ち1000万円の投資で、購入可能な物件は融資条件の違いに依り都市銀行では3000万円位、スルガ銀行では1億円位となります。どの銀行もバブル時の融資を経験していますし、今後金利が上昇する事も重々把握してこの人なら返済可能かどうか判断して融資いたします。不動産営業マンがこの物件が良いと言っても銀行は駄目と言うケースはあります。そしたら物件をまた探せば良いだけです。